L'arrêt du 22 octobre 2026 de la Cour de justice de l'Union européenne, rendu dans l'affaire Smartflats (C-813/24), constitue une avancée importante pour les professionnels de l'hébergement touristique à Bruxelles. Il conforte plusieurs des arguments défendus depuis de nombreuses années par notre cabinet, Concordes, qui a eu l'occasion de plaider cette affaire devant la Cour.
Des exigences européennes auxquelles la Région devra répondre
Saisie de questions préjudicielles par la Cour d'appel de Bruxelles, la Cour de justice a précisé les conditions auxquelles doit satisfaire le régime bruxellois d'autorisation des hébergements touristiques, notamment en matière de nécessité, de proportionnalité, de transparence et de prévisibilité.
Dans ce cadre, la Région de Bruxelles-Capitale devra notamment justifier :
- La nécessité d'un contrôle de sécurité préalable à l'ouverture des établissements, en complément des contrôles déjà prévus dans le cadre des permis d'urbanisme ;
- L'insuffisance d'un contrôle de sécurité effectué après l'ouverture des établissements ;
- L'incidence significative des locations de courte durée sur l'offre de logements résidentiels et/ou sur le niveau des loyers à Bruxelles ;
- La justification d'une application uniforme des mesures de protection du logement sur l'ensemble du territoire régional ;
- La clarté, l'objectivité et la prévisibilité des règles d'urbanisme applicables aux locations de courte durée ;
- L'encadrement suffisamment précis du pouvoir d'appréciation des communes dans la délivrance des permis d'urbanisme.
Ces exigences imposent à la Région de justifier concrètement les restrictions apportées à l'exercice des activités d'hébergement touristique, au regard des objectifs d'intérêt général qu'elle entend poursuivre.
La Cour d'appel de Bruxelles devra désormais trancher
Nous nous réjouissons de cet arrêt, qui consolide l'argumentation défendue de longue date par notre cabinet.
Il appartient désormais à la Cour d'appel de Bruxelles de déterminer, à la lumière des précisions apportées par la Cour de justice, si le régime bruxellois respecte les exigences du droit de l'Union européenne.
Cette appréciation interviendra dans un contexte où l'avocat général et la Commission européenne ont déjà exprimé d'importantes réserves quant à la conformité de plusieurs aspects de ce régime.
Nous veillerons à faire valoir les difficultés rencontrées par les professionnels du secteur, leurs objections et leurs intérêts face aux justifications avancées par la Région.
Nous ne manquerons pas de vous tenir informés de la suite de cette procédure.
Un arrêt qui a déjà des conséquences pour vos activités
Les enseignements de l'arrêt du 22 octobre 2026 dépassent le seul litige pendant devant la Cour d'appel de Bruxelles.
La décision remet notamment en question certains aspects du régime d'autorisation, en particulier son application aux personnes physiques et les modalités de délivrance de l'attestation de conformité urbanistique.
La Cour a également confirmé que les règles d'urbanisme, lorsqu'elles conditionnent l'accès à une activité d'hébergement touristique, doivent elles-mêmes respecter les exigences de la directive européenne « Services ».
Les règles relatives aux permis d'urbanisme auxquels vos activités sont soumises doivent donc également satisfaire aux exigences européennes de transparence, d'objectivité et de prévisibilité.
Cette précision est particulièrement importante pour les exploitants confrontés à des difficultés d'autorisation urbanistique, qu'il s'agisse d'activités existantes ou de nouveaux projets.
Notre engagement à vos côtés
Notre cabinet poursuivra son engagement en faveur d'une réglementation claire, proportionnée et prévisible, appliquée équitablement aux professionnels du secteur.
Nous continuerons à défendre vos intérêts et à œuvrer au renforcement de la sécurité juridique de vos activités et de vos projets.
Pour toute question concernant les conséquences de cet arrêt sur vos activités passées ou actuelles, ainsi que sur vos projets futurs, notre équipe reste à votre disposition pour vous conseiller et vous accompagner.
Philippe
Simonart
Julien Eyletten
Devrim Cagro
Ronald Fonteyn
Avocats – Concordes