Par un arrêt du 23 janvier 2025, la Cour d’appel de Bruxelles apporte d’importantes précisions sur les recours dont dispose l’acquéreur lorsqu’un bien immobilier vendu est affecté d’une infraction urbanistique préexistante à la vente.
La décision confirme qu’une telle situation peut engager la responsabilité du vendeur tant (1) sur le fondement de la garantie d’éviction (articles 1626 et suivants de l’ancien Code civil) que (2) sur celui de la garantie des vices cachés (articles 1641 et suivants du même Code), offrant ainsi à l’acquéreur une protection particulièrement étendue.
Cette jurisprudence permettra d’adopter le bon fondement juridique d’une action en responsabilité. En effet, les deux garanties se distinguent par leurs conditions d’application, et notamment par le fait que la connaissance du vice caché par l’acquéreur lors de la vente le prive de la possibilité d’invoquer la garantie des vices cachés, mais pas de se prévaloir de la garantie d’éviction (sauf clause de non-garantie), ou que le vendeur de bonne foi n’est pas tenu à des dommages et intérêts pour un vice caché mais bien en cas d’éviction.
Garantie d’éviction : l’infraction urbanistique constitue un trouble de droit
La cour rappelle que la garantie d’éviction protège l’acquéreur contre les troubles juridiques affectant le bien vendu.
Lorsqu’une infraction urbanistique existait déjà au moment de la vente, celle-ci constitue un trouble de droit susceptible de donner lieu à la garantie d’éviction. Il n’est pas nécessaire qu’un procès-verbal ait été dressé ou qu’une action ait déjà été intentée par l’autorité compétente. Le simple fait que l’acquéreur soit exposé à des poursuites civiles ou pénales ou à une mesure de remise en état suffit à caractériser un trouble suffisamment actuel.
Cette approche s’inscrit dans l’évolution de la jurisprudence de la Cour de cassation (Cass., 31 mars 2017, R.G.D.C., 2018, p. 323), qui adopte une conception plus large de la notion de trouble de droit.
L’infraction urbanistique peut également constituer un vice caché
La cour considère également qu’une infraction urbanistique peut constituer un vice fonctionnel du bien vendu relevant de la garantie des vices cachés.
Le caractère caché du vice ne réside pas dans la visibilité de la construction litigieuse, mais dans son irrégularité urbanistique. Une annexe ou un aménagement parfaitement visible peut donc néanmoins être affecté d’un vice caché si l’acquéreur ignorait son absence de conformité aux prescriptions urbanistiques applicables.
Les clauses d’exonération ne protègent pas le vendeur de mauvaise foi
L’arrêt rappelle un principe essentiel : le vendeur qui connaissait l’infraction urbanistique ne peut invoquer une clause d’exonération de garantie.
La mauvaise foi est notamment retenue lorsque les travaux irréguliers ont été réalisés par le vendeur lui-même. Dans une telle hypothèse, celui-ci ne peut prétendre ignorer l’absence de permis requis ou le non-respect des conditions du permis délivré.
Quels dommages peuvent être réclamés ?
L’acquéreur peut obtenir la réparation de l’ensemble des préjudices présentant un lien causal avec l’infraction urbanistique.
Sont notamment indemnisables les frais exposés afin de régulariser la situation : honoraires d’architecte, études techniques, frais administratifs, coûts liés à l’introduction d’une demande de permis de régularisation ou encore travaux nécessaires à la mise en conformité.
La cour précise toutefois que ces coûts ne doivent pas nécessairement être intégralement supportés par le vendeur lorsque l’acquéreur envisageait, indépendamment de l’infraction constatée, d’introduire lui-même une demande de permis afin de réaliser de nouveaux travaux.
Enseignements pratiques
Cet arrêt illustre l’importance d’une analyse approfondie de la situation urbanistique d’un bien avant toute acquisition immobilière. Il confirme également que l’acquéreur dispose de plusieurs fondements juridiques pour obtenir réparation lorsqu’une infraction urbanistique préexistante est découverte après la vente.
Pour les vendeurs, la décision rappelle l’importance d’une information complète et transparente. Pour les acquéreurs, elle constitue une garantie supplémentaire face aux conséquences parfois lourdes d’irrégularités urbanistiques non révélées lors de la transaction.
Référence
Cour d’appel de Bruxelles, 2e chambre civile, 23 janvier 2025, RG n° 2022/AR/1687, D.S. et O.D. c. F.A. et B.I.