La Cour de cassation confirme que le bail commercial en franchise ne peut priver le franchisé du droit au renouvellement ni de l’indemnité d’éviction en Région wallonne.
Analyse de l’arrêt du 12 décembre 2025 (C.24.0340.F)
Par un arrêt du 12 décembre 2025, la Cour de cassation apporte une clarification majeure concernant les relations entre bail commercial et contrat de franchise en Région wallonne.
Cette décision constitue une référence importante pour les réseaux de franchise, en statuant clairement que les droits impératifs du preneur commercial ne peuvent être neutralisés par l’interdépendance contractuelle entre bail et franchise.
Au-delà de cette affaire, l’arrêt impose une relecture de nombreuses pratiques contractuelles encore largement répandues.
L’interdépendance fréquente entre bail commercial et franchise
Dans la pratique des réseaux de franchise, il est courant que le bail commercial et le contrat de franchise soient conclus simultanément, pour une durée identique, et organisés comme un ensemble contractuel unique.
Le bail prévoit d’ailleurs fréquemment :
- une affectation exclusive des lieux à une enseigne déterminée ;
- une clause d’interdépendance ;
- ou une condition résolutoire selon laquelle la fin de la franchise entraîne automatiquement la fin du bail.
Tel était précisément le mécanisme en cause dans l’arrêt ici commenté.
L’objectif recherché par les franchiseurs est d’éviter qu’un franchisé ne puisse conserver les lieux après la rupture du réseau.
La Cour de cassation vient de mettre un frein à cette pratique.
Peut-on faire dépendre le bail commercial de la franchise ?
Le litige posait une question centrale :
Une clause contractuelle peut-elle priver un franchisé de son droit au renouvellement du bail commercial en raison de la fin du contrat de franchise ?
La réponse de la Cour de cassation est sans ambiguïté : non.
Par un décret wallon du 17 juillet 2018, la loi sur les baux commerciaux :
1. il est prévu une application complète du régime des baux commerciaux aux baux conclus dans le cadre d’un contrat de partenariat commercial, incluant la franchise ;
2. toute clause destinant exclusivement les lieux loués à l’exploitation d’une enseigne déterminée est réputée non écrite.
Les conséquences sont notables, dont notamment :
1. Le bail commercial n’est plus un accessoire de la franchise.
2. La fin du contrat de franchise n’entraîne pas automatiquement la fin du bail.
3. Le refus de renouvellement implique en principe une indemnité de trois ans de loyers.
4. Les mécanismes contractuels indirects d’éviction sont neutralisés.
5. …
Conséquences pratiques pour les réseaux de franchise
L’arrêt impose une révision des pratiques contractuelles :
- clauses d’interdépendance franchise/bail ;
- clauses de destination exclusive ;
- mécanismes d’extinction automatique du bail ;
- obligations anticipées de cession du bail.
Ces mécanismes présentent désormais un risque important de contentieux en Région wallonne.
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